リースバックとリバースモーゲージの違い

自宅不動産を売却後も、賃貸契約をして引き続き自宅に住み続けられるリースバック。そして、自宅を担保に金融機関から融資を受けて自宅に住み続けるリバースモーゲージという2つのシステムの概要や異なるポイント、メリット・デメリットを紹介していきます。

リースバックとは

リースバックとは、所有している自宅不動産を売却してまとまった資金を手にした後も、自宅を賃貸物件として、引き続き住み続けられるシステムのことです。

例えば、住宅ローンの返済が困難な場合や、別件で債務を抱えている場合、事業を始めたいけれど資金不足の場合などに利用することができます。リースバックを利用すると、家賃は払うことになりますが、今までと変わらず自宅に住み続けられるため、家を売却したことが周囲に知られずに済んだり、お子さんが転校しなくてはいけないといった事態を避けることができます。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは、自宅を担保に入れてお金を融資してもらい、債務者が他界した際に担保物件を売却して元本を返済するシステムのことです。自治体の社会福祉協議会や金融機関が取り扱っています。売買契約ではないため、所有権はあくまでも債務者が持ち続けることができます。また、リバースモーゲージの性質上、利用するのは高齢の方が多い傾向にあります。

リバースモーゲージで借りたお金は一括で得られるわけではなく、年金のような形式で毎年少しずつ融資を受けるという点も特徴です。

リースバックとリバースモーゲージの違い

リースバックとリバースモーゲージの大きな違いは、物件の所有権がすでに人手に渡っているか、自分が所有しているかということになります。その他の違いについてまとめました。

リースバックのメリット

リースバックのメリットは、自宅を売却して一括で大きな資金を手に入れられることと、自宅に住み続けられることです。

一般的な売買取引では、売却後は買い手に自宅を引き渡しますが、リースバックであればそのまま住めるため引越しの面倒な作業や手続きは必要ありません。職場への通勤や学校への通学に影響が少ないことも嬉しいポイントです。

また、経済的に余裕ができれば自宅を買い戻せる可能性がある点もリースバックのメリットと言えます。

リバースモーゲージのメリット

家を建て替えたり、リフォームをしたくても、年齢が高いことを理由に金融機関から住宅ローンやリフォームローンを断られるケースがあります。しかし、リバースモーゲージを利用することで、そのような問題を解消できる可能性があります。生前中に返済するのは利息だけなので、家計への負担を低く抑えられることもポイントです。

また、リバースモーゲージを取り扱っているのは自治体や銀行などの金融機関になるため、信頼して取引できる点もメリットと言えるでしょう。

リースバックのデメリット

リースバックを選択する方は、債務を抱えていたり、事業の資金繰りが難しくなって自宅を売却するというケースが多いです。このようなケースでは、売却して大きな資金を得てもすぐに支払いに消えてしまうため、自宅に住み続けるための家賃が家計の負担になってくるというデメリットがあります。

また、リースバックはリースバック専門業者や不動産会社と取引するケースが多いですが、所有権を得た業者がその物件を転売した場合、次のオーナーから家賃を引き上げられたり、退去を求められるといったトラブルになることもあります。

リバースモーゲージのデメリット

リバースモーゲージのデメリットは、資金の使途や条件、物件の制約が多い点です。リバースモーゲージでの使途対象は、生活費や建て替え、リフォームなどに限られます。他にも、利用できる年齢が55歳以上や60歳以上であること（金融機関・自治体によって異なる）、所有者の推定相続人全員の同意が必要といった条件があるため、所有者が欲していても相続人が同意しなければ利用することができません。

また、対象物件が都市圏の一戸建てに限定している（最近ではマンションも対象になっていることも）など、物件対象と地域制約が厳しい傾向がある点も注意が必要です。

リースバックに向いている人

リースバックに向いているのは、一時的にでもまとまった資金を得たい、すぐには生活環境を変えたくないという方です。ただし、リースバックは家賃支出が生活を圧迫する可能性もあるため、ある程度の目途が付けば、リーズナブルな賃貸物件に引っ越せるような柔軟な対応も必要です。

リバースモーゲージに向いている人

リバースモーゲージに向いているのは、住宅環境を改善したい方です。さらに、同居人や推定相続人が所有者の希望を快く受け入れてくれるようであれば、リバースモーゲージは向いているかもしれません。

使い勝手が悪くなった住宅を住み心地の良い家で余生を過ごしたい人にとって、リバースモーゲージというシステムは有効的な選択肢と言えるでしょう。

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