リースバックでよくある質問【FAQ】

リースバックは不動産売却契約とその後の賃貸契約がパックになったシステムのため、不明瞭でわかりにくいと感じる方も多いようです。こちらでは、リースバックでよくある質問をピックアップして紹介していきます。

利用できる条件について

住宅ローンが残っていますがリースバックを利用できる？

住宅ローンに残債がある場合でも、その残債額や物件評価格などによっては利用できます。しかし、売却した金額を住宅ローンの返済にあてても残債が残るオーバーローンの場合は、リースバックの利用は難しいでしょう。

競売にかけられた物件でもリースバックは可能？

競売にかけられている物件は、裁判所の権限で差し押さえられている状態にあります。そのため、債務者が売却してリースバックをすることはできません。

事業用不動産もリースバックは可能ですか？

所有している店舗やオフィス、工場などの不動産もリースバックを利用することができます。例えば一時的に運用資金が足りない場合など、一度売却をして返済や運用資金にあてて、同じ場所をリース契約（賃貸）すれば移転することなく事業を続けることができます。

相談や査定

リースバックの査定の基準は？

リースバックの売却査定は、一般的な市場価格の70～90％程度が目安と考えてください。市場価格が3,000万円であれば、2,100万円から2,700万円となります。流通性の高い都市圏エリアほど査定基準率が高くなる傾向があります。

査定にはどの程度の時間がかかりますか？

査定価格は、実地査定をしてから3営業日ほどで報告を受けるケースが多いようです。リースバック会社の中には即日わかるケースもありますが、長くても7営業日ほどで買取額や賃貸契約後の賃料、初期費用の見積もりなどの報告書を得られるでしょう。

売却の際に、チラシや広告掲載などの販売活動を行いますか？

リースバックの場合、リースバックを専門に取り扱っている不動産会社と物件所有者が直接契約を交わして買い取ってもらうことが多いため、チラシやネットで物件販売活動を行うことはありません。買取された後も元の持ち主がそのまま住むため、賃貸広告活動もありません。

貸賃について

賃料は、どのように決まりますか？

売却後の賃貸料金は、「年間の家賃が売買価格の10分の1」という設定が多いです。

例えば売買価格が2,000万円であった場合は、年間家賃が200万円で、月々の家賃は16.6万円前後という計算になります。つまり売却価格を高く見積もってもらうと、その分家賃も高くなるため、あえて低めの価格で売却するケースもあります。

賃貸借契約では連帯保証人は必要ですか？

賃貸借契約を交わす際、賃貸保証会社と賃貸保証契約を結ぶのが一般的なので、連帯保証人や保証人は不要です。

家賃を滞納したら即退去になりますか？

契約上は、累計で2カ月以上の家賃滞納があった場合に契約解除になるケースが多いようです。そうでなくても、延滞が何度もあると賃貸の契約更新ができなくなったり、賃貸保証更新で保証料の減額が受けられなくなることもあります。

買い戻しについて

買い戻しの際の相場は？

リースバックでの買い戻しは、売却時よりも高くなるのが一般的です。概ね売却価格の1.1倍～1.2倍程度と考えてください。

買い戻しを予定しているのであれば、リースバックの契約時にあらかじめ期限や価格を提示してもらい、書面にしておくと安心です。

買い戻しは必ずしなければいけない？

買い戻しを必ずする必要はありません。リースバックは、買い戻しをしなければいけないという契約ではなく、売却後にその物件を賃貸として契約するシステムです。「子供の通学を考慮してあと2年だけ」という希望であっても全く問題ありません。

買戻しできない場合は、リース契約も終了してしまうのですか？

買戻しができる・できないではなく、リースバックの賃貸契約に注目してください。賃貸契約には「更新を重ねながら長期間居住する “普通借家契約”」と、「更新無しで2年から3年居住できる“定期借家契約”」が存在します。この契約種別によってリース契約は終了します。

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