リースバックで住める期間は？

リースバックの賃貸借契約には「普通賃貸借契約」と「定期賃貸借契約」という2種類あります。 どちらの契約を締結するかで住める期間が違ってきます。こちらでは「普通賃貸借契約」と「定期賃貸借契約」の違いと注意するポイントについて紹介していきます。

リースバックの契約期間

リースバックの賃貸借契約には「普通賃貸借契約」と「定期賃貸借契約」の2つの種類があります。この2種類の契約の大きな違いは、リースバック後に住める年数が異なることです。そのため、それぞれの内容を十分に把握したうえで、自分たちの家族のニーズに合う契約を交わさなくてはなりません。

ちなみに、リースバック会社で扱う契約タイプは「定期賃貸借契約」の方が多いため、「普通賃貸借契約」を希望する場合は普通賃貸借契約を取り扱っているリースバック業者を探すことから始めましょう。

定期借家契約の場合

「定期賃貸借契約」は、契約期間が2年間や3年間とあらかじめ定まっている賃貸借契約のことです。普通借家契約と大きく異なるのが、期間が満了すると更新ができないことです。

貸主（リースバック会社）は、契約期間がくればすぐに借主を退去させられますが、例外的に貸主と借主が合意した場合は再契約を締結することもできます。

普通借家契約の場合

「普通借家契約」は、長期的な賃貸が可能な一般的な契約です。契約更新はあるものの、10年などの長期賃貸ができ、借主は契約によって強く保護されます。

貸主（リースバック会社）による自由な解約や更新時に拒絶するのは、老朽化による建て替えや賃貸料の滞納などの正当な理由以外原則認められません。借主からの解約であれば比較的自由に認められます。

リースバックの契約期間終了後

2年、あるいは3年間と交わした定期借家契約が終了する前に、その後のプランを決めておかないと慌てることになります。こちらでは、リースバックの契約期間終了後の3つの方向を紹介します。

再契約して同じ家に住む

普通賃貸借契約であれば、契約を更新することができます。

定期賃貸借の場合は、貸主（リースバック会社）と交渉して合意が得られれば、新たに定期賃貸借契約を結ぶこともできます。ただし、その場合は「更新」ではなく「再契約」となるために、家賃が値上げになるなど契約内容が変更される可能性が高いため、内容をしっかりと検討することが重要です。

別の家に引っ越す

賃貸借契約の延長や再契約もせず、買い戻しもしない場合は家から出ていかなければなりません。退去する際に慌てないよう、定期借家契約が終了する前に引越し先を手配しておきましょう。

予算や間取りなどの条件を、住みたいエリアの不動産会社に早めに相談して下さい。ただし、一度退去すると買戻しはかなり困難になります。

買い戻す

リースバックという方法を選ぶ方の中には、初めから買い戻し（再売買）を目指すかたも多いようです。買い戻しを目標にしているならば、リースバック契約を締結する前にリースバック会社にその旨を伝え、相談しておくとスムーズに買い戻せるでしょう。

ただし、買い戻しの価格は売却価格よりも高くなることが一般的です。買い戻しの契約条件をリースバック会社に確認し、何かしらの文章を残しておくことをおすすめします。

契約期間前に退去を求められることがある？

「普通賃貸借契約」と「定期賃貸借契約」のいずれの契約も、基本的に契約期間前に撤去を求められることはありません。ただし、下記のようなケースもあるので注意してください。

家賃の滞納・不法行為

契約期間前に退去を求められるケースとして、家賃の滞納と近隣住人の迷惑となる不法行為があります。通達されても改善されなければ賃貸契約を解除されます。

特に家賃滞納は、賃料不払いは債務不履行にあたるため、3カ月前後で契約解除されることが多いです。月々の家賃の支払いが難しいと感じ始めたら、もっと安い賃貸物件を探すなど早めに対策をとる必要があります。

所有権の移動

契約を交わしたリースバック会社の都合で、借主の同意を得ることなく物件を売却されたり、倒産するなどして物件の所有権が変わることがあります。基本的には第三者に売却をされたとしても、契約期間中はその内容が引き渡されるため問題はありません。

しかし「普通賃貸借契約」の場合は、次回の契約更新時に家賃が大幅に値上げされたり、「定期賃貸借契約」の契約で「買い戻す予定を伝えていた」などの口約束は無効になる可能性が高くなります。

まとめ

リースバックの賃貸借契約には「普通賃貸借契約」と「定期賃貸借契約」があります。それぞれ住める期間や借主の立場の強弱が異なるため、契約書を熟読し、家族のライフプランに沿った契約を選択しましょう。

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