任意売却をした後の残債はどうする？よくある疑問と対処方法

住宅ローンの返済が苦しくなった場合に、住宅の任意売却をして返済にあてても、住宅ローンの一部が残る場合があります。このような「残債」をどうすればよいのでしょうか。その対処方法と、売却代金に所得税はかかるのか？という点などについてもまとめました。

任意売却後、残った残債はどうなる？

住宅ローンの返済が苦しくなった場合、任意売却をして解決するのは有効な方法です。とはいえ、それで住宅ローンの返済がすべて完了するのでしょうか？

任意売却をすれば、ローンはゼロになる？

任意売却をすれば、その後はもう住宅ローンがゼロになるとは限りません。あくまでも任意売却の代金を、残りの住宅ローン返済にあてるだけなので、不足額（残債）が生じる場合があるのです。

残債があっても抵当権は抹消できますが、引き続きローンの返済は続けなければなりません。

残債の毎月の返済額はどうなる？

任意売却に至ったということは、住宅ローンを毎月返済していくのが難しい状況のはずです。残債についても、これまでと同じ返済額を毎月支払う必要があるとなると苦しいでしょう。

任意売却を行った後の残債の返済については、債務者と相談することによって、減額することが可能です。

任意売却になったのですから、債務者もこれまでの返済額よりも減らす必要があることが分かっていて、相談に応じてくれる場合がほとんどです。場合によっては毎月5000円などの低い金額にしてくれるケースもあります。

離婚した場合の残債は？

では残債の返済中に離婚した場合には、どのように対応すればよいのでしょうか。

その場合は、だれが毎月の返済を負担するのかを話し合う必要があります。例えば離婚後も夫が残債の返済を継続し、妻は負担しないなど、どちらか一方だけが返済を続けるという方法を取る人もいます。

とはいえ残債の返済期間も長期にわたる場合がありますから、問題が発生することもあるようです。「払ってくれなくなった」「毎月の負担が苦しい」など、長い期間が経つと事情が変わってしまうことがあるからです。

後述する「債務整理」なども考慮して、長期的な視野で話し合う必要があります。

残債はどのように対応すればよい？

では残債を返済していく方法として、どのような方法があるのでしょうか。

少しずつでも払う

基本的な対応方法は、前述のように債権者と相談をしたうえで、今までの支払い額よりも少なくしてもらって支払いを続けることです。

債権者も任意売却に至ったということから、支払い能力の限界について察しているでしょう。不可能な金額を要求するよりも、少しずつでも払ってもらえる金額で対応してくれることがほとんどです。

債務整理をする

少しずつでも残債を払っていくことが難しいケース、離婚やその他さまざまな複雑な問題を回避したい場合などは「債務整理」をするという形で対応するのも一つの方法です。

債務整理は「自己破産」や「民事再生」（個人再生）などの形で行われます。残債の返済が困難であることを裁判所に認めてもらうことで、返済を免除されるのが自己破産で、減額などをしてもらうのが民事再生です。

自己破産の場合は、車などの高額な財産を手放す必要があるというデメリットがありますが、残債をリセットして人生を再スタートするための一つの手段として活用されています。

残債についてよくある疑問

任意売却をしても残債がある場合について、多くの人が抱く疑問を解説します。

少額ずつで完済できるの？

多額の残債があると「少額ずつでは一生かかっても返済できないのではないか？」という場合があるでしょう。返済額を少なくしてもらった場合でも、完済できるのでしょうか？

銀行から借りている場合

残債の借入先が銀行などの民間企業の場合、その債権が「サービサー」と呼ばれる債権回収会社に販売されることによって、最終的に早期返済につながる場合があります。

債権がサービサーに売られると、その後はサービサーが取り立て業務を行います。サービサーは債権を安く購入している場合が多いため、返済金額の合計が少なくても応じてくれる場合があるのです。

サービサーとの交渉次第ですが、サービサーはこちらの支払い能力に応じて、「○○万円支払って終わりにしましょう」など、早期返済につながる良い条件を出してくれることもあります。

公的機関から借りている場合

残債の借入先が住宅金融支援機構などの公的機関の場合は、債権がサービサーに売られるということはありません。

早期返済をするには、収入を増やすなど生活状態を改善することで返済額を増やしていくという、通常の方法で対応していくしかないでしょう。

定期的な面談を実施している場合が多いので、収入が増えたり、相続をして貯蓄が増えたりした場合は一括返済を求められることがあります。収入や貯蓄が増えたことをごまかして、少ない返済額のままにするということはできません。

債権回収業者って何？

突然、聞いたこともない名称の債権回収業者（サービサー）から連絡が来る場合があります。債権回収業者とは一体どのような業者なのでしょうか。暴力団に関係しているような怖い会社ではないのでしょうか。

金融機関が不良債権を処理するために利用する

債権回収業者（サービサー）は、法務省の許可を得て債権の回収業務をしている企業です。一定の要件を満たしていないと許可がおりないので、暴力団とは関係なく、きちんとした会社であるといえます。

債権回収業者は金融機関の不良債権（事故債権）の処理をするために役立っています。任意売却が発生した住宅ローンの残債など、不良債権の取り立ては、人件費などのコストがかかる仕事です。回収の見込みも低く、金融機関としてはなるべく抱えていたくないものなので、債権回収業者に買い取ってもらって処理することがあるのです。

入札制で債権が購入される

不良債権は多くの場合、入札制でまとめ売りされますから、額面よりも安い価格で落札されることが多くあります。

債権回収業者としては、この落札にかかった費用よりも高い金額を取り立てることができれば、差額から利益を得られるのです。

買い取られた債権の債務者には、債権回収業者から通知が行くことになり、その後は債権回収業者との間で返済の相談をすることになります。

借金で苦しくても不動産を売却したら税金がかかる？

少しでも残債を減らすためには、任意売却の際に、不動産の「譲渡所得税」がかかるかどうかも影響します。

譲渡所得税とは、不動産を売却することによって得た利益（譲渡益）に対する所得税です。借金で苦しくて任意売却をしたにもかかわらず、税金までかかってしまうようでは、さらに残債が増えることになってしまいます。

借金で苦しいという事情があっても、税金はかかってしまうのでしょうか？

課税対象でも税金ゼロの場合が多い

基本的には、借金返済の目的であっても、不動産を売却して得た売却益は譲渡所得税の課税対象です。ただし多くの場合、税金額を具体的に計算するとゼロになります。

売却した代金の全てに対して課税されるのではなく、代金から「取得費用」と「譲渡費用」を差し引いた金額に対して課税されるからです。「取得費用」とは、住宅の購入にかかった費用で、「譲渡費用」は販売活動にかかった経費です。つまり購入金額よりも高い価格で売れて利益が出たという場合でなければ、税金がゼロになります。

また仮に利益が出たとしても、「3000万円特別控除」という仕組みがあり、3000万円以下の譲渡益であれば税金がゼロです。

このようなしくみで税金を計算するため、ほとんどのケースでは、不動産の譲渡所得税の金額がゼロとなります。

参照元：国税庁：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

借金で苦しい場合は非課税になることがある

支払い能力を失っており、不動産を売却した代金を全て返済にあてたというケースなどの場合、特例によって非課税になることもあります。

それは所得税法9条の「非課税所得」に該当するとみなされる場合です。所得税法で「資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難である場合」として定められている条件に当てはまると認められれば、不動産の譲渡益が非課税となります。

当てはまるかどうかは状況によって異なるので、専門家に相談して確認してください。

参照元：e-Govポータル：https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=340AC0000000033

任意売却の相談をしましょう

この記事で解説したとおり任意売却をしても残債がある場合、「どのように支払っていくのか」「だれが支払うのか」などを決める必要があります。

債務整理をするとしても、自己破産が適しているのか、それとも民事再生がよいのかは、個々の状況によってさまざまです。

不動産の譲渡所得税への対処方法についても、専門的な問題が関係していますから、不動産を売却する前に専門家に相談することをおすすめします。任意売却に特化した専門業者なら関係する問題に詳しいので、スムーズに対応してくれるはずです。

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