任意売却ができない場合はある？

住宅ローン返済の滞納により不動産を手放さなくてはならなくなった人が検討する任意売却。任意売却をするためには、いくつかの条件や状況がかかわってきます。

そのため任意売却は、通常の物件売買と異なり特殊な不動産売却といえます。

任意売却が可能となる条件はいくつかあり、どんな場合でも任意売却ができるかというとそれは違うようです。

ここでは任意売却ができないケースについても知っておきましょう。

任意売却できないケースとは？

任意売却可能な期間を経過してしまった場合

任意売却は、競売の期間入札通知書の通達が届いてから入札日の2日前まで、または住宅ローン滞納から13～16カ月経過するまでの間に行う必要があります。

任意売却可能な期間が過ぎてしまうようなことがあると、競売による不動産売却をするほかなくなってしまいます。任意売却は、競売に比べて残債が少なくなることも多く、不動産所有者にとって売却後の負担も少ない方法です。

しかし、住宅ローンの支払いに悩んでいるうちに、あっという間に期限までの時間が経過してしまうというケースも少なくありません。必要なのは現状に向き合うことです。その時に最も良いと言える売却方法で不動産売却を行なうことを心掛けましょう。

任意売却という選択ができるようにしておくためにも、住宅ローンの支払いに不安が出てきた時点など、早めの相談がおすすめです。

任意売却できるのは不動産所有者

基本的に不動産の売却ができるのは、不動産所有者のみです。任意売却についても同様に、不動産所有者の売却意思が必要となります。

住宅ローンを滞納しており、同居家族や親族が任意売却を検討したとしても、不動産の所有者の同意が得られなければ売却手続きへは進められません。加えて、連帯保証人付きの住宅ローンの場合は、連帯保証人の同意が必要となります。

また、共同名義も同様です。名義人両者に任意売却の意思がない場合は、任意売却できないケースに該当します。

実際に多くみられる一例として、「夫婦共同名義で不動産を所有しているが、離婚により売却したい」というケースです。

このような場合は、お互い売却したい意思があってもスムーズな手続きができない場合があります。任意売却を専門で行う会社を挟んで進めていくことでスムーズな売却につなげられるでしょう。

抵当権者(債権者)からの承諾がもらえない場合

任意売却の必須条件となるのが、抵当権者(債権者)である金融機関からの同意です。

金融機関からの同意が得られない場合は任意売却を諦めなければなりません。とは言え金融機関側としても、貸し付けた住宅ローンをできる限り多く回収したいと考えています。そのため同意を得られるケースの方が多いかもしれません。

しかし、抵当権者が複数いる場合などは同意を得られないケースがあります。抵当権者(債権者)である金融機関が複数いる場合、その全ての金融機関に承諾を得る必要があります。この場合、抵当権は順位づけされており、1番抵当・2番抵当などがあります。登記の先後である抵当順位によって、売却代金から配当金が変わるため後順位の金融機関の同意が得られないことがあるのです。

ただ、居住用住宅のほとんどの場合が金融機関1社からの借り入れとなるため、1社の承諾を得れば任意売却できるケースの方が多いかもしれません。

任意売却が不成立になることはある？

任意売却ができないケースに該当しない場合でも、任意売却が不成立となることがあります。一度は任意売却で進めていたが、スムーズな交渉ができずに結局競売手続きとなってしまったケースなども実際にあるようです。

では、任意売却不成立となる要因についてもチェックしておきましょう。

不動産所有者が非協力的である

任意売却でも一般的な売却であっても、不動産所有者の協力は必須です。

現在も居住している建物を売却する場合はなおの事。建物を購入する際、内覧をせずに高額な代金を支払って購入する人はいません。そのため、買主が物件内覧に訪れることにも協力すること、不動産所有者自身も買主に建物を売り込むため好印象を与える必要があるのです。

室内や敷地内の手入れなどを怠っており、売却の意思が感じられない非協力的な所有者の物件は契約締結まで進められず、任意売却不成立となるケースもあることを覚えておきましょう。

売却価格の設定ミス

売却価格は、抵当権者(債権者)である金融機関と不動産仲介会社がそれぞれ査定しています。

しかし、両者では売却価格を査定する方法が異なります。不動産仲介会社は市場相場や建物の状態・周辺地域の調査をしてから査定するのに対し、金融機関の場合は対象不動産の周辺の売買事例をもとに算出しているため相場よりも高い価格での査定となることが多い点も特徴です。

実際に売却価格が市場相場よりも高く設定され、需要を掴めず売れ残ってしまうことで結果的に競売手続きとなることがあります。

任意売却を成立させるために

任意売却を成立させるためには、手続きのために動き出す時期や相談する時期のほか相談先もポイントとなるでしょう。

住宅ローンで悩んでいる人は、相談先として任意売却の実績がある会社を探してみることも大切かもしれません。

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