抵当権とは

任意売却の時によく「抵当権」という言葉を見聞きしますが、これは住宅購入などでローンを利用する際にも発生する対応です。ここでは「抵当権」とは何なのか、また任意売却に際してどのように取り扱うのかなどを紹介します。

抵当権とは

抵当権とは住宅などの不動産を購入する際、ローンを組むにあたって結ぶ契約の一つで、購入する不動産を担保にすることで融資の実行が得られるものです。万が一ローンの返済ができなくなった場合には対象となっている不動産を差し押さえ、競売にかけて現金化するために必要な債務者の権利・手段です。
この抵当権には通常のものと、「根抵当権」と呼ばれる2種類があります。これは借り入れるローンの性質や目的・頻度などに応じ設定されます。

抵当権

一般的に「抵当権」と呼ばれるものは、債務者が借入などを弁済できなくなった際にその資産を売却し、優先的に弁済が受けられる権利をいいます。この抵当権の場合は個別の債権に紐づく権利になりますので、購入する目的となる物件に設定されることがスタンダードです。そしてこの抵当権ですが、基本的にはローンの借入・物件の購入時に対象となる借入金額の設定登記がなされ、完済した時に抹消する形となります。

根抵当権

抵当権にはもう一つ、「根抵当権」というものがあります。これは抵当権よりも幅広く担保できる権利であり、個別の債権と物件が紐づかないものになります。抵当権は不動産など個別具体的な購入物に対する資金融通を担保する権利ですが、根抵当権は不動産などを担保提供しその極度額（貸し出せる上限）を定めることで、その範囲において何度でも借入・返済を繰り返すことができるものです。法人の運転資金融資などに用いられる設定方法であり、借入金を完済してもまた借り入れる可能性があるため、両者の合意がない限り消滅することはありません。

任意売却すると抵当権はどうなる？

物件の任意売却において抵当権が付いている場合、その抵当権者は売却後も同じ権利を有し続けます。これは借入金を全て返済したうえで抹消して初めてなくなりますので、そうでない場合には仮に売却したとしても売却後の物件にも抵当権が残り続ける形となります。この抵当権は他の債権よりも優先されるものであるため「別除権」とも呼ばれています。それくらい強い権利であるということを知っておきましょう。

抵当権付き物件は売れない？

抵当権の付いている物件が売却できるかどうかについては、結論からいうと「売却できる」です。しかしながら先に述べた通り、借入金の返済をしない限りは抵当権の抹消は基本的にできませんので、仮に買ってもらえたとしても「抵当権者によっていつ競売にかけられるかわからない物件」となります。そのため売却自体は可能ですが、買い手が付くことはまずないでしょう。なお、この抵当権については不動産登記の手続きを行うものですので、物件情報さえ分かっていれば誰でも登記簿を確認することが可能です。

任意売却の抵当権で悩んだら専門家に相談

不動産の任意売却に際しては抵当権の抹消が必要になりますが、先に述べた通り借入金を返済しないことには基本的に抹消できません。これは債権者の同意がなければ抹消できない、という意味ですが、交渉できれば可能性はゼロではありません。もしそういった場面になってしまった際には、任意売却に強い会社に相談するようにしましょう。

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