【PR】任意売却後も自宅に住めるリースバック。注意点は？

住宅ローンを滞納し続けると、金融機関から一括返済か任意売却か選択を迫られることになり、最終的に家を手放す必要が出てきます。しかし、住宅ローンを滞納していても「子供のために居住場所を変えたくない」「ビジネス上の理由で、今の場所を離れられない」といった場合は、リースバックをすれば任意売却後も同じ家に住み続けることが可能です。
任意売却とリースバック、2つを組み合わせることで今の家に住み続けられますが、果たしてデメリットはあるのでしょうか。利用にあたっての注意点について解説していきます。

リースバックを利用するとどうなる？

任意売却を行っただけだとマイホームが人手に渡ってしまうので、通常自宅に住み続けることはできません。そこで用いられる手段が「リースバック」です。

リースバックとは、自宅を売却した後に「買い主と賃貸契約を結ぶ」ことで住まいとして利用できるようにする方法。買い主には不動産会社や投資家などが挙げられ、契約を行った後は月々の賃貸料を支払うことになります。

注意しておきたいのは「リースバックでも、自宅は自分の財産から外れる」点。あくまでも任意売却後の選択なので、売却せず住み続けるには住宅ローンを完済するしかない、と覚えておきましょう。

任意売却した家にそのまま住めるリースバック。他にもメリットはある？

リースバックには、引っ越しが不要な他にもいくつかのメリットがあります。

将来的には買い戻しも可能

先ほどリースバックを利用しても自宅は自分の財産として残らないとご説明しましたが、売却時に「再売買の予約」を行っておけば、将来的に資金が用意できた時マイホームを買い戻すことができます。賃貸契約を結べば不動産会社や投資家といった自宅の買い主との関係性も途切れませんから、一時的に収入がダウンしてしまい、現在は住宅ローンの支払いが難しい…といった方にとっても安心です。

固定資産税をはじめ、維持費が必要なくなる

リースバックではいったん売却によって権利が買い主に譲渡されていますから、固定資産税をはじめとした維持費の支払い義務もこちらの手から離れます。つまり、買い戻さない限り家に住み続ける費用は家賃のみで済む、という点もメリットと言えるでしょう。

任意売却とリースバックの組み合わせによるデメリットとは

しかし、リースバックには注意点もあります。次のようなデメリットを知った上で、資金計画もふまえた検討を行いましょう。

債権者が任意売却を認めないor売却先が見つからない恐れがある

リースバックの前提となる任意売却は、そもそも住宅ローンを借りた先(金融機関)に認めてもらわなければ行うことができません。リースバックも含めて許可を取る必要があるため、場合によっては難しいことも。また、任意売却の価格を決定する権利も債権者が持っていますから、リースバックに対応可能な売却先を見つけるのが困難になる恐れもあるでしょう。

買い戻す時には、売却で得た利益より高額になる

リースバックは資金ができ次第買い戻しが可能ですが、売却益や元々の残債と比べると割高になってしまうのが基本です。一般的には売却額の1.1～1.3倍程度が相場とされていますが、後々揉め事を引き起こさないよう、リースバックの契約時に買い戻し金額をしっかり決めておきましょう。

自由なリフォームはできない＆住み続けるのが難しいケースも

任意売却後は賃貸物件となるため、自分の自宅感覚で自由にリフォームしたり、傷つけたりしないよう注意が必要となります。あとは契約内容が「定期借家契約」になっていないか気を付けてください。賃貸契約が更新制の場合、買い手側の事情によって再契約が難しくなる恐れもあるのです。

リースバックした家を買い戻す際の注意点とは

リースバックを利用する際には、前述した通り賃貸契約の期間がある程度決まっているケースもあります。そのため、将来的な買い戻しも念頭に置き、適切な資金計画を行わねばなりません。では、注意したいポイントについて見てみましょう。

• 家賃の滞納はせず、負担額が多少上がっても対応できるようにしておく
• 親族が物件を買い戻す場合は、住宅ローンの審査に通らないケースがある
• 買い戻しを考えているのであれば、契約期間内の貯蓄を徹底
• 家の所有者が変わるリスクもある

リースバックは契約できれば安心というものではなく、途中で買い主から第三者への売却が行われて所有者が変わったり、一定期間後に契約の更新がなされなかったりといったリスクもあります。また、親族に買い戻してもらう場合は金融機関が親族間売買と見なし、住宅ローンの審査に通らなくなるケースもあるようなので、しっかり確認しておきましょう。

任意売却とリースバックを組み合わせるためには、債権者である金融機関との交渉をはじめ、多くの調整が必要となります。債務者本人がすべての手続きをすることも可能ですが、スムーズに進めるには任意売却に関する専門的な知識が不可欠。そのため、任意売却の実績のある専門家に相談するのがおすすめです。

任意売却とリースバックを組み合わせるには専門家に相談しよう

大阪で任意売却とリースバックの併用を検討するなら、無料相談ができる「オーナーズ・プランニング」があります。オーナーズ・プランニングは任意売却を専門的に行う業者で、エリアに特化した地域密着型のサポートが特徴です。

リースバックにも力を入れており、通常の方法では難しい場合でも自社物件として買取、競売となった場合は入札を行うなど、最後まで親身になってくれるのが魅力。スタッフ全員が「任意売却アドバイザー資格（※）」を有しているため、専門的な視点から適切なアドバイスが期待できます。まずは公式サイトから問い合わせてみてはいかがでしょうか？

※参照元：公式サイトより（https://www.ownersplanning.com/）2023年4月

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