リースバックができないケースとは？

持ち家を売却して賃貸物件として住み続けるリースバックを利用したいと希望しても、リースバック業者から断られるケースがあります。こちらでは、リースバックを利用できない具体的な例を紹介していきます。

建物上の問題点

物件に瑕疵(かし)がある

瑕疵とは、傷や欠陥があるという意味で、不動産業界では建物の造成や設備に何らかの欠陥があることをいいます。例えば、建物にシロアリの被害や雨漏りがある状態などです。

また、シロアリなどの「物理的な瑕疵」だけでなく、その物件で殺人事件が起こっていたり、自殺者が出たようなケースも「心理的瑕疵」となります。この場合も取り扱いが難しくなるため、リースバック業者から断られることが多いです。

既存不適格物件

既存不適格物件とは、現在の建築基準に違反している物件のことです。その物件を建築したり購入した当時は法令に準じていた建物であっても、その後、建築基準法や都市計画法などの法令や条例改正によって、現行では違法建築物に該当してしまうことがあります。

リースバック業者としては、将来の売却を見据えた場合、不適格物件は改築や建て替えなどのコストがかかることから、取引をしてくれない可能性が高くなります。

土地の問題点

借地権が付いている

借地権とは、地主などの土地所有者へ地代を支払うことで建物を建てる権利のことです。借地権が付いている住宅は、通常売却であっても土地と建物の所有者が異なります。

リースバックの場合も、物件を売却するには土地の所有者の許可が必要になります。借地権が付いている物件をリースバックしたい場合は、土地の所有者と業者の双方へ相談することから始めてください。

市街化調整区域にある

市街化調整区域とは、都市計画法に基づき市街化を抑制すべき区域のことです。この区域の物件は、建築に制限がかかるため、建て替えが難しくなります。

増改築やリノベーションなども自治体に許可を得なくてはいけないため、リースバック業者としては、物件としての流通性が低くなることを考え、リースバックを拒否される可能性があります。

その他の問題点

オーバーローンになっている

住宅ローンの残債がある場合、自宅を売却した資金で住宅ローンが完済できるアンダーローンであれば問題ありませんが、リースバックの売却額で住宅ローンを完済できない(オーバーローンの状態)と、リースバック業者から断られる可能性があります。

リースバックは同じ物件に住み続けて家賃を支払うことになるため、家賃と住宅ローンの返済を同時に払い続けるのは難しいのでは、と判断される恐れがあります。

保証会社の審査が通らない

リースバック後は賃貸住宅となるため、リースバック業者は保証会社に審査を依頼します。家賃保証会社は家賃の支払能力があるか、過去に金融事故を起こしていないかなどについて審査します。その審査に通らないとリースバックを利用することはできません。

リースバックができない場合の対処法

リースバックを利用できない可能性があるケースを挙げてきましたが、これらの理由に該当した場合でも、リースバック業者によってはリースバックができるような対策を提案してくれることがあります。

また、オーバーローンでリースバックが難しい場合は、任意売却という方法もあります。

まとめ

「まとまった資金をできるだけ早く手にしたい」「もとの住まいに住み続けたい」という2つの願いを叶えるリースバックですが、今回紹介したようにリースバックを利用しにくいケースもあります。

物件そのものの欠陥、建築基準法の違反がある場合や、土地の所有者、自治体の都市計画法によっても左右されます。

また、自分自身の経済状況によっても、リースバック業者から断られる可能性もありますので、リースバックが難しい場合は、任意売却を検討してみてください。

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