固定資産税を滞納していても任意売却はできる？

住宅ローンの返済が苦しい場合、任意売却をするのは一つの解決策となりますが、固定資産税の滞納がある場合、任意売却はできないのでしょうか。固定資産税の滞納や差押登記がある場合に、任意売却をする方法や、注意点をまとめました。

固定資産税を滞納すると任意売却できない？

固定資産税の滞納がある場合に、その物件を任意売却することは可能なのでしょうか。関係する要素を詳しく解説します。

滞納があっても任意売却できる

固定資産税の滞納があっても、任意売却をすることは可能です。とはいえ、滞納があることが不利に働くことは考えられます。

滞納が続くと、最終的には「差押登記」につながるからです。差押登記されていても任意売却することはできますが、売却するうえで不利に働くことは避けられないでしょう。

滞納が発生すると、督促状や訪問による催促がなされ、最終的に「財産調査」が行われます。つまりどのような財産を持っているのかを調査され、不動産があれば「差押登記」となり、競売をはじめとする「公売」にかけられてしまうのです。

差押登記されても任意売却できる

差押登記がされている状態の物件でも、任意売却することはできます。ただ、差押登記されているということは、いつ公売にかけられてもおかしくない物件ということなので、買い手としてはかなりのマイナス要素です。

つまり差押登記を解除しなくても売却自体はできるものの、買い手が安心して住み続けるためには、なるべく早く差押登記を解除しなければなりません。

差押登記を解除するには、滞納分を全額、一括で納付する必要がありますが、それをどのように払うのかを考える必要があります。

固定資産税の滞納があっても任意売却する方法・注意点

固定資産税の滞納がある場合に、任意売却するための方法を解説します。基本的な流れは、通常の任意売却と同じですが、固定資産税の滞納がある場合ならではの注意点がありますので、押さえておきましょう。

基本の流れは通常の任意売却と同じ

固定資産税の滞納がある不動産を任意売却する流れは、以下のとおりです。基本的には通常の任意売却と同じ流れですが、「4. 販売活動・関係者への交渉」の際に、滞納のことで役所が関係してくるという点が異なります。

1. 相談する専門家を決める
2. 現状の確認
3. 査定
4. 販売活動・関係者への交渉
5. 売買契約の締結

任意売却はさまざまな交渉や営業活動が必要となるため、任意売却の専門業者などの「専門家に相談」することをおすすめします。

まずは専門家と一緒に、不動産の「現状の確認」です。この時に、必ず固定資産税の滞納があることについても伝えましょう。

「不動産の価格査定」をして販売価格を決め、「販売活動」を開始してもらいます。任意売却は債権者の同意を得る必要があるため、銀行などとの「交渉」も必要です。

抵当権の解除や、残債の返済方法など、今後の具体的な流れについて、債権者との間で相談しながら決定していきます。固定資産税の滞納がある場合は役所との交渉も必要です。

これらの専門的な交渉ごとが終わったら、買い手が決まり「売買契約の締結」となります。

売り出し中や売却後に差押になる可能性もある

前述のとおり、固定資産税を滞納している不動産は、そのまま滞納を続けているといつかは差押登記されてしまいます。つまり任意売却の手続きを進めている途中や、売却後に差押登記されてしまう可能性もあるのです。

差押登記されると任意売却できなくなってしまうというわけではありませんが、買い手が付きにくくなります。売却後に差押となれば、買い手に迷惑がかかります。滞納状態はそのままにせず、なるべく早く完納することが重要なのです。

任意売却した代金で完納できるとは限らない

では任意売却の代金を、固定資産税の滞納分の支払いにあてることはできないのでしょうか。

固定資産税の滞納分と、残りの住宅ローンを全て支払えるほどの価格で売れたのなら可能ですが、問題は足りない場合です。

足りない場合は、固定資産税の支払いを優先するのか、それとも住宅ローンの支払いを優先するのかという話になります。どちらを優先するのかは、自分で勝手に決めることはできません。どちらを優先すべきかが決まっており、それは個々の契約状態によって異なるのです。

どちらを優先して支払うことになるのか、専門家と相談して確認しましょう。

差押登記されていても任意売却する方法

差押登記されている物件を任意売却する場合でも、基本の流れは同じです。差押登記を解除しなければ売れないというわけではありません。

とはいえ、そのままにしていると公売にかけられてしまいますから、できるだけ早く差押登記を解除すべきです。

差押登記されている物件を任意売却する際は「4. 販売活動・関係者への交渉」の段階で、どのように差押登記を解除するかを交渉することになります。

差押登記の解除をする

差押登記の解除をするには、滞納している分の固定資産税の全額を一括納付する必要があります。

滞納している期間が長いと、金額が大きくなっていて、一括での納付は難しいかもしれません。役所に出向いて交渉することで、分割での納付に同意してもらえることもあります。今後どのように支払っていくかを示すことで、滞納分の一部しか支払っていない状態でも、差押登記を解除してくれる場合があるのです。

このような交渉は専門的な知識を必要とします。代理人にお願いすることもできますので、専門家に依頼するとスムーズでしょう。

任意売却した後の固定資産税について

任意売却した年度については、誰が固定資産税を支払うことになるのでしょうか。また、任意売却をした後、債務整理のために自己破産をした場合、滞納していた固定資産税はどうなるのでしょうか。任意売却における固定資産税の取り扱い方について、よくある疑問をまとめました。

任意売却した後、滞納した税金を支払うのは誰？

年の半ばに任意売却をした場合、その年の固定資産税は誰が支払うことになるのでしょうか。日割り計算などで分割することはできないのでしょうか。

固定資産税は、その年の1月1日に所有していた不動産などに対して課税されます。つまり年の途中で不動産を売却し、所有者が変わったとしても、その直前の1月1日の時点で所有者であった売り主が、その年の固定資産税を全額支払うことになります。

とはいえ実際の任意売却の現場においては日割り計算が行われ、買い主に所有権が移った日以降の税金は、買い主が負担することが多いです。つまり税金の支払いの一部にあてるためのお金を買い主から受け取ることができます。

滞納した税金を、買い主に負担してもらえる？

売り主が滞納した分の固定資産税については、当然ですが売り主に支払い義務があります。

とはいえ前の項目でも解説したとおり、考えるべきポイントは支払い義務が誰にあるかというより、「誰がお金を負担するか」ということです。

買い主がどうしてもその物件が欲しいという場合など、交渉次第では、滞納分についても買い主に負担してもらえるかもしれません。とはいえ通常は売り主が責任を持って支払うのが基本ですから、難しい交渉であるという点は把握しておきましょう。

自己破産をしたら滞納した税金も免除？

任意売却をしても住宅ローンを返済しきれず、多額の借金が残る場合、「自己破産」をして債務整理を行うことがあります。

自己破産をすると借金を返済する必要がなくなり、一部の税金が免除されることになります。では、固定資産税も免除されるのでしょうか？

結論から言うと、固定資産税は免除になりません。自己破産をして免除される税金の対象ではないのです。自己破産による免除をあてにして、固定資産税を滞納し続けるということを考えるべきではありません。

滞納がある場合は専門家に相談

固定資産税の滞納がある不動産についても、任意売却をすることは可能です。とはいえ、債権者や役所とのさまざまな交渉が必要なので、素人だけで対応するには難しいでしょう。

任意売却の専門業者なら、関係する要素に詳しく、交渉にも慣れているのでスムーズに売却手続きを進めることができます。

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