リースバック需要と市場動向

大阪エリアでリースバックを検討中の方に向けてリースバックの売買価格や家賃の決まり方や、大阪エリアの近年の不動産需要とリースバックニーズの近年の傾向・動向などについて紹介していきます。

リースバックと不動産市場の関係性

リースバックの不動産売買価格とその後の家賃がどのように決定するのでしょうか。リースバックの売却価格には一定の規則性があり、立地している市場価格からおおよその金額を割り出すことができます。

こちらではリースバックの売却価格や家賃の割り出し方について紹介していきます。

リースバックの価格の決まり方

リースバックの売却価格は一般的な市場価格より安くなる傾向があります。こちらでは、なぜ売却価格が安くなってしまうのか、売却後に元の住まいを賃貸する家賃の算出方法について紹介していきます。

売却価格の設定方法

リースバック契約での売却価格は、市場価格の60％～80％に設定されることが一般的です。

リースバック契約は、買い取った物件を元の家主に賃貸することが前提になっています。リースバック事業者は不動産価格が将来下落するかもしれないリスクを抱えながらも、買い取った物件を自由に流通させることができないという理由から、どうしても売却価格が低く設定されてしまいがちです。

そういう意味では、流通性の高い大都市エリアほど不動産価格が安定しているために、市場価格と売却価格の差は少なくなる傾向があります。

また、賃貸借期間が短かい契約ほど、市場価格の変動のリスクが少なくなるため、買取価格が上がる可能性があります。

賃料(家賃)設定の基準

一般的なリースバックの家賃設定は次のような数式を用いて算出されます。

• 買取価格×期待利回り(年率)÷12カ月＋物件の必要経費=月々の家賃

期待利回りとは、その物件が1年間でどれほどの収益を見込めるか数値化したものです。期待利回りは6％～13％の間で設定されるのが一般的で、社会情勢や経済状況などの影響で決まります。期待利回りはリースバック業者がそれぞれ設定するため、業者によって変動します。

このように、リースバックの賃料は地域の相場に影響されるわけでなく、「買取価格」と「期待利回り」の数値で決定されるため、相場より安くなることもあれば、高くなるケースもあります。

不動産価値のリースバックへの影響

現在の住居を売却した後に同物件を賃貸して住み続けるリースバックは、売却価格が家賃設定に大きく影響します。ここでは、リースバック業者が示す買取価格はどのような視点で決められるのか、買取価格がどのようにリースバックに影響するのか見ていきましょう。

不動産価値と売却価格の関係

リースバックの売却価格は、不動産の立地や物件の築年数、設備状態などで変動します。

まず、立地については東京や大阪、名古屋などの大都市圏であるほうが流通性が高いため、売却価格の下落差が低いと判断されます。

そして、物件の状態については一見築浅物件のほうが高い売却価格を期待できそうですが、実際は築年数が経過している物件のほうが現在と将来の市場価格の下落差が低いと判断されるため、一般的な市場価値に近い価格になる傾向があります。

家賃に与える影響

一般的な売却であれば、高く売れてくれたほうが喜ばしいことですが、リースバックの場合はそうではありません。

なぜかと言うと、「賃料(家賃)設定の基準」で述べた通り、売却後に賃貸して住む家賃は「売却価格」がベースになっているからです。たとえば、期待利回りが年率9%、住まいの売却が2,000万円で査定された場合と、3,000万円と査定された場合の違いを見てみましょう。

• 売却価格2,000万円×期待利回り9%÷12カ月=家賃15万円
• 売却価格3,000万円×期待利回り9%÷12ヵ月=家賃22.5万円

このように、売却価格に比例して家賃負担も増えてしまうために、賃料と売却価格のバランスを考慮することが大切です。

賃貸期間と契約形式

リースバックの賃貸借契約には、「定期借家契約」と「普通借家契約」の2つのタイプがあり、リースバックの場合は「定期借家契約」が多く採用されています。

定期借家契約とは、2年間、あるいは3年間だけと借家期間が決まっており、その期間が満了すれば契約終了して引っ越さないといけません。(双方の合意によって再契約できることもあります)。

もうひとつの普通借家契約は、契約更新をしながらも借家できる契約期間の定めがないため、正当な事由がない限りは契約更新できます。

基本的には普通借家契約よりは「定期借家契約」であるほうが家賃は低めに設定されています。

大阪エリアにおける、リースバックの需要と傾向

大阪エリアと大ざっぱに言っても、繁華街・ビジネス街などの大阪市中心部とその周辺、郊外とでは不動産需要が異なるため、リースバックする際の売却価格にも影響が出てきます。ここでは、大阪のエリア別、リースバックの需要と傾向を紹介していきます。

商業エリア

大阪の繁華街である中央区の梅田や心斎橋といった商業エリアは、不動産の需要が高いことと比例して不動産価値も高めです。そのため、リースバックを利用する場合は、大きな資金を確保しながら事業を継続したい方に向いています。

これらのエリアは、立地やビジネスの継続性が評価されるため、物件を売却する際の価格が市場相場に近い水準で設定される傾向があります。高く売却しやすい一方で、毎月の賃貸料も高くなるため、事業計画をしっかり立てる必要があります。

住宅エリア

大阪の住宅エリアといっても、中心部に近いエリアから郊外まで条件はさまざまですが、中心から離れるほど売却価格は市場価格よりも低めに設定される傾向があります。こういった場所では、高齢者が老後資金を確保しながらも、住み慣れた場所に留まるケースのリースバック利用者が増えています。

売却価格が低く抑えられれば、その分家賃も低めに設定されるため、継続して借りやすくなります。

ただし、リースバックの借家契約を結ぶ際は借家できる期間に気を付けましょう。定期借家契約を選択した場合は、一般借家契約より安価の賃料となりますが、2年間や3年間などの限定賃貸で、その後は引越す必要があるので、将来の予定を考慮して契約してください。

リースバックにおいて大阪圏内で人気のエリア

大阪圏内の不動産市場やリースバックの需要性の高いエリアを見ていきましょう。

大阪中心部

日本で初めての天皇の住まい(皇居)と政治・儀式の場とされる「難波宮」があった大阪市中央区エリア。そんな大阪市の中心部は、官公庁街と梅田・心斎橋などの商業エリア、大阪城・大阪城公園などがあります。電車や地下鉄、バス路線などの交通網も充実しているため、若者にも人気で、不動産市場の流通性が高いエリアとなっています。

梅田・心斎橋エリア

オフィス街や商業施設が集まる梅田や心斎橋エリア。そんな活気に満ちた梅田地区や淀屋橋地区では、大型オフィスの開発計画が進行中で、商業物件のリースバックに需要が増えてきています。

リースバックは住宅だけでなく、事業継続を目的とした資金を確保するために、法人向けに利用することもできます。そのため、オフィスビルや小規模の商業施設のリースバックが行われており、梅田や心斎橋エリアは高く売却できるため、物件賃料もやや高めに設定されています。

大阪市内住宅エリア(天王寺、阿倍野など)

大阪市中央区の北側に位置する天王寺や阿倍野などは、大阪中心部への交通網やショッピングエリアが充実しており、駅から少し離れると住宅街も存在しています。昔から住み続けている人を中心に、リースバックを利用する方が増えているようです。

老後資金の確保や、相続対策のために自宅を売却し、そのまま住み慣れた家に住み続けられるリースバックが選ばれる傾向にあります。

堺市や東大阪市などの郊外

大阪市の東側にあるのが「東大阪市」、南に隣接するのが「堺市」です。両エリアとも中心部までの鉄道や地下鉄などの利便性、商業施設や学校などが充実しているにも関わらず、都心部よりも不動産価格が抑えられているため、不動産需要が高いエリアです。リースバックを検討中のファミリー層や高齢者層にとって、リースバックが経済的な選択肢となっています。

特に堺市には、地元密着型の不動産業者があるため、リースバックを検討中の方には相談しやすい窓口となってくれるでしょう。

まとめ

大阪の中心部は都市開発の計画や開発進行中の地域もあり、現在も不動産流通が活発なエリアです。そんな大阪エリアでは、資産を売却しても住み続けられるリースバックが、老後資金の確保をしたい高齢者や、事業のための大型資金を素早く調達したい不動産オーナーの需要に答えられるシステムです。

大阪の人口の集中度合いや、経済活動の活発さなどの観点からも、リースバックを検討する人が増えている傾向があります。

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