リースバックの買取価格・家賃相場は？

リースバックを検討中の方にとって、物件の買取価格と家賃相場は大いに気になるポイントだと思います。こちらでは、どのように買取価格や家賃相場が決まるのか、その理由や計算方法などを紹介していきます。

リースバックの買取価格相場

リースバックの買取価格は「市場価格の60～80％」の範囲内と考えてください。市場価格より大幅に低いのは、買い取ったリースバック会社が不動産を投資用としているため、利回りを重視する会社が買取価格を抑えようとするためです。

一見、リースバック会社にしかメリットがないように思えますが、買取価格は家賃にも影響するため、低い買取価格で売却すれば月々の家賃が下がる借主のメリットもあります。

買取価格の決まり方

買取価格は、その不動産の築年数や建物の状態、需要の多い都市圏であるか否か、場所の環境などで決められます。他にもリースバック会社が支払う予定の固定資産税や維持管理費なども買取価格に影響します。

リースバックの家賃相場

リースバックの家賃相場は、物件の買取価格や利回り、物件の周辺環境や市場価格相場などから算出されます。

家賃の決まり方

リースバックの家賃は、一般的に売却価格と期待利回りをもとに下記のような方法で算出されます。期待利回りとは、「その物件が年間にどのくらいの収益を見込めるか」を割り出した率です。

• リースバックの月々の家賃＝買取価格×期待利回り（6～8％）÷12カ月

この計算式でわかる通り、買取価格がベースになるため買取価格が高い場合は家賃も必然的に高くなります。

リースバックの家賃を抑えるには？

リースバックは家賃を払って住む賃貸契約です。経済的状況によっては、毎月の家賃を抑えたいという借主もいることでしょう。リースバックの家賃を抑えたいのであれば、売却後の借家契約を結ぶ前に次のような方法があることを覚えておきましょう。

売却価格を抑える

先述した通り、家賃は買取価格に比例します。リースバック会社との交渉次第では買取価格を低めに設定してもらい、家賃も低くすることは不可能ではありません。ただし、当然ですが売却の受け取り資金は少なくなります。

当初に必要な資金を多く得たいのか、あるいは家賃の負担を少なくしたいのかを将来的プランも含めて検討してください。

定期借家契約結ぶ

「定期借家契約」は、2～3年を目安とした契約更新のない限定期間の賃貸契約です。

リースバックの場合、通常は契約更新が可能な「普通借家契約」という契約の方が「定期借家契約」よりも期待利回りが高いため、その分月々の賃料が高くなりがちです。

家賃を少しでも抑えたいのであれば、「定期借家契約」の締結のほうがおすすめです。

まとめ

リースバックの買取価格や家賃相場には、一定のルールがあります。まず買取相場は物件の状態やエリアによって市場価格の60～80％程度であること。そして家賃はその買取価格をベースに期待利回りなどで決定することです。

現在の状況や将来のプランなど総合的に考えてリースバック会社と契約してください。

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