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収益物件も任意売却できる?

収益物件をローンで購入したものの、採算が合わないとなれば処分を考えなければなりません。通常の住宅ローン返済中であれば任意売却となりますが、果たして収益物件は任意売却できるのか、解説していきましょう。

収益物件も任意売却できる

結論からお伝えすると、収益物件の任意売却も可能です。ただし、任意売却とは債権者の同意が必要になります。そのため、収益物件を任意売却するためには債権者、つまりはお金を貸している側の同意が必要です。自らの一存で自由に行えるものではありません。

収益物件とは

そもそも収益物件とは、毎月の賃金収入のある不動産を指します。投資した不動産の家賃収入を利益として計上する物件を指すもので、自らが住んでいる物件ではありません。

投資目的で購入したが・・・

将来の年金代わり、生命保険代わり、節税目的、あるいは家賃保証があるので収益が確定しているなどの甘い言葉をかけられた人もいるでしょう。投資目的で物件を購入したものの、思っていたほどの効果が得られなかったり、あるいは不安が広がったことで「話が違う!」と困っている人が続出しています。

収益物件で返済が滞りやすい理由とは

賃料収入が入ってこない

不動産投資は、あくまでも借り手がいてこそです。借り手を見つけることができなければ賃料収入は入ってきません。実際、当初思っていたほど賃料収入が入ってこないと嘆いている人は多いです。

資金計画や収支計画の見通しが甘い

言われて始めたことから、不動産に対しての知識が浅く、資金計画、収支計画が甘いことから収益物件の返済が滞ってしまうケースもみられます。

修繕費や広告宣伝費が払えない

購入した不動産も、年月と共に修繕が必要になりますし、入居者を募集するためには広告宣伝費も必要になります。これらの出費が大きい、あるいは支払うことができないので新規での入居者も現れず、返済が滞るケースもあります。

収益物件で問題になるオーバーローンとは

購入した不動産価値よりもローン残高が多い状態をオーバーローンと表現します。金融機関からの金利、利回りなどから算出される不動産価値は、変動するものです。また、近年は低金利なので頭金なし、諸費用込みのローンを組むことが多い点もオーバーローンの理由の一つです。

収益物件を任意売却する際の注意点

サブリース契約

収益物件を任意売却するためには債権者の同意が必要だとお伝えしましたが、ここで邪魔になるのがサブリースです。サブリース契約とは、不動産管理会社に一括で管理してもらったり、毎月定額の家賃保証を受けられるサービスです。「空室リスクが低くなるから」と、投資用マンション購入時にサブリース契約を迫られるケースがあります。しかし、サブリース契約も賃貸契約の一つなので、任意売却の際にはこちらも解除しなければなりません。もちろん契約である以上、自らの意思だけで解除できるものではありません。また、不動産会社側も売却させないために活用している面があり、売却の邪魔となるようなややこしい決まりが多いのです。

まとめ

収益物件の任意売却は決して不可能ではありませんが、少々難しい面があるのも事実です。そのため、収益物件の任意売却を検討するのであれば、専門家に相談した方が良いでしょう。こちらのサイトでは任意売却の相談ができる業者を紹介していますので、参考にしてみてください。

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※参照元:近畿任意売却支援協会公式HP(https://www.kinki-ninbai.or.jp/corporate/)2023年1月26日調査時点

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