一般売却との違い

任意売却と一般売却ではどのような違いがあるかについてご紹介します。

任意売却と一般売却の違いとは？

まず、基本中の基本として、任意売却とはどうしても住宅ローンの支払いが困難な状態になった場合に選択するものです。ローンの滞納が続くと競売にかけられてしまうこともあります。競売を避けるための選択肢が任意売却だといえるでしょう。

自分の意思で売却できる一般売却とは違い、任意売却は債権者から同意を得ることができなければ選択できません。他にも、売買契約に関しても一般売却では売主と買主の間で合意があれば自由に決められるのに対し、任意売却の場合は債権者の同意が必要です。

具体的な売買金額についても債権者がその金額を認めなければ契約できないのです。これは、できるだけ高く住宅を売却し、そのお金を返済に充てるためとなります。

一般の売却の場合、住宅ローンの残債が売却価格を上回った場合、まだ残債があるため売却はできません。このケースでは現金で差額分を用意しなければならないのです。

これに対し、任意売却は金融機関の同意さえ得られれば住宅ローンの残債が売却価格を上回ったとしても売却できます。しかし、任意売却を検討するほど支払いが困難な状況であれば、残債を現金でまとめて支払ってもらうことは難しいですよね。

そのため、売却する金額を債権者が決定し、少しでも債権者側が損をしないような売却をしなければならないのです。

物件の引き渡し時期についても債権者の同意を得る必要があるため、自分1人の判断で好き勝手に売却できないのが任意整理だといえるでしょう。

任意売却と一般売却の違いを、表にまとめてみました。

任意売却は、住宅ローンの支払いが滞り、物件が競売にかかる可能性がある際に選択できる、一種の救済措置とも言える制度です。

そのため住宅ローンを組んだ金融機関（債権者）が、契約のすべてにおいて決定権を持ちます。

売却後の残債に関しては債権者と相談の上、毎月の分割支払いの金額が決まります。一般的には、5,000円～30,000円ほどになるようです。

費用控除は、本来一般売却の場合に負担する諸費用を、債権者に負担してもらえるというものです。

控除してもらえる対象は、債権者により多少異なりますが、基本的には

• 不動産売買仲介手数料(売却価格の3％＋6万円＋消費税)
• 抵当権の登記抹消費用
• 滞納した税金(固定資産税、住民税など)
• マンションの場合は滞納した管理費など

となっています。

滞納した税金については、必ずしも全額負担してもらえるわけではありません。滞納によって不動産が差し押さえられていた場合は、そのままであれば任意売却ができないため、差し押さえ解除のため負担してもらえる場合があります。

マンションの管理費・修繕費などの滞納分も同様です。債権者の判断により一部または全額負担してもらえることもあります。

正確にはブラックリストというものは存在しませんが、信用情報機関にローン延滞の記録が登録されること、これを「ブラックリストに載る」と呼びます。よって、一般売却とは異なり、任意売却の場合は「ブラックリストに載る」とされています。

任意売却は「住宅ローン支払いの継続が困難」と債権者に認められた場合のみ、認められます。つまり、任意売却を開始した時点ではなく、住宅ローンを滞納した段階で、延滞記録は登録されているということです。「ブラックリストに乗らずに任意売却することは不可能」と考えてください。

任意売却の方が得をするポイント

一般売却に比べると、任意売却の方が得をするポイントもあります。例えば、債権者の同意さえ得られれば引越し費用が支給される可能性があるということ。一般売却の場合は自分ですべて費用を用意しなければならないのでここは助かるポイントだといえるでしょう。

また、不動産を売却した後に購入前には気づかなかった雨漏りなどの問題があった場合、一般売却では基本的に引越し後2ヶ月間の瑕疵責任を負うことがあり修理費用を支払わなければなりません。しかし、任意売却の場合はお金に困って売却をする背景もあり、免責の特約をつけられます。

着手金など業者に支払うお金についても、任意売却は基本的に不要となっているのも大きな違いです。

ただ、デメリットもあります。一般売却であれば信用情報には傷はつきませんが、任意整理をすると住宅ローン滞納者として事故情報が信用情報機関に記録され、ブラックリストに載ってしまうのです。

このような違いについて十分押さえたうえで、任意売却を検討してみましょう。

まとめると一般売却は自分の意思のみで売却できることもあり、住宅が不要になった、買い替えすることになった、住宅ローンの残額を売却費用で支払いたい場合などに利用されています。

一方で任意売却は住宅ローンの返済に追われており、今後も引き続き返済していくのが不可能になった場合に取られる選択肢です。

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