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レベル3:競売通知が来てしまった…

住宅ローンを滞納した結果、裁判所から「競売開始決定通知」が届いた場合の、対策やアドバイスを述べていきたいと思います。

競売通知が届いてしまったらすぐにするべきこと


この段階になった場合、競売を回避して任意売却を実施するには、保証会社など競売の申立人を説得し裁判所に対して競売の取り下げ申請をしてもらわなければなりません。

そこで重要になるのが、少しでも残る債務を減らし、少しでも多く返済するために、一般市場相場での売却(任意売却)を希望するという旨を保証会社(債権者)に納得してもらえるか、という点に他なりません。この交渉は、債務者自身が行なうことは大変困難です。必然的に、信頼できる任意売却専門業者の協力が不可欠です。

いずれにせよ、こうした状況になる前に、任意売却へ動けば、苦労はより少なくて済みます。「任意売却はとにかく早めに」ということを覚えておいてください。

ここまできてしまうと、競売を取り下げることは難しくなりますが、競売にかけられて、入札が入るまでは不可能なことではありません。競売を申し出た保険会社などを説得して、裁判所に競売を取り下げる申請さえしてもらえれば、まだ任意売却に移行できる可能性が残ります。

「できる限り残る債務を減らして、できる限り多く返済するために、一般的な相場で売却(任意売却)をしたい」という旨を債権者(保険会社)に伝え、交渉できるかが一番大事なポイントです。以上のことを債務者個人で全て行うというのは非常に難しい事と言えるでしょう。だからこそ、任意売却を専門とした信頼できる業者の協力が必要になってきます。

何はともあれ、こういった状況に陥る前に任意売却へ移行すれば、苦労を最小限まで抑えられます。何度も言う様ですが、任意売却は早めに行動に移るほど、良い結果が期待できます。

競売通知が届いたらもう手遅れ?

一般の方は、競売通知が届いたという事実に対し、「もう任意売却は無理」と思い込んでしまいがちでしょう。それは間違いです。この通知が届いてから、実際に競売が開始されるまでは、3~4ヶ月後の猶予が実はあるのです。即座に行動を起こせば競売を開始する前に任意売却に持ち込める余地が残されています。

ただし、それ以前に比べ難易度は上がってしまうのも事実です。そのためにも、任意売却の決断は早いに越したことはありません。

今一度、住宅ローン滞納に関する状況を振り返ってみましょう。「競売開始決定通知」が届いたという方には、それ以前に借り入れ先の金融機関から「最終通告書(期限の利益の喪失予告とも言います)」が届いているはずです。金融機関によってそれぞれ時期は違いますが、大抵は住宅ローンの滞納が3~6ヶ月続いてしまうとこの最終通告書が届きます。

最終通告書には指定の期日が明記されており、期日までに滞納している分と延損害金を合わせた額を支払えない場合、「期限の利益損失」状態になります。わかりやすく言えば、住宅ローンを借入した際に債務者と結んだ契約に違反したとみなされてしまいます。

それを受け、金融機関は保証契約を結んでいる保証会社に対し、融資残高の全額および利息・遅延損害金の合計を請求。保証会社は、債務者に代わりこれらの金額を一括返済。これを「代位弁済」と呼びます。

保証会社は代位弁済費用の回収の為、債務者の不動産を自由に処分させないよう裁判書に競売申し立てを行います。裁判所は強制競売申立書の審査で問題がなければ強制競売の開始決定を発令します。諸々の手続きを経て、対象物件の所在地を管轄する地方裁判所から、競売開始決定通知書が債務者に届きます。

これが、競売通知が届くという状態なのです。

 
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