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競売通知が来たら手遅れ?任意売却のススメ

住宅ローンが払えなくなってしまってから、競売を避けるために債務者が取るべき行動を、滞納状況ごとに解説、併せて実際に任意売却を行なった方々の事例をご紹介していきたいと思います。

競売を待つのはNG、速やかに任意売却を行なうべき理由

競売通知がきたら手遅れ?

結論から先に述べておきましょう。住宅ローンの支払いが困難になった場合、任意売却を行なうために行動するというのが、正しいやり方です。ただ単に時が過ぎるのを傍観し、競売にかかるのを待つというのは、言葉は悪いですが、愚の骨頂です。任意売却を行えば、競売よりも、確実によりよい結果がもたらされます。

しかしながら、住宅ローンの滞納している状況によって、任意売却の難易度やスムーズさは異なってきます。具体的には、「支払いが厳しくなってきたがまだ滞納はしていない場合」、「既に1~3ヶ月滞納してしまっている場合」、「裁判所から競売開始通知」が届いた場合」では状況が異なるため、行なうべき対応も異なってきます。

これら状況別にページを設け、より詳しく述べていますので、ぜひご覧ください。併せて、実際に任意売却を行なった方々の事例についても取りまとめました。

いざ任意売却を行おうとしても、不安や躊躇、ためらいを感じる方は多いことでしょう。そこで、実際の事例をご覧いただくことで、任意売却への一歩を踏み出すきっかけとしていただきたいと思い、大阪で任意売却を行った方の事例を集めてみました。ぜひお見逃しなく。

レベル1:毎月の支払が苦しくなってきたときは?

住宅ローンの支払いをしている方の中には、何とか滞納はしてない。しかし、これ以上払い続けるのは厳しいという、「滞納予備軍」になってしまっている方もいらっしゃると思います。そんな方は、住宅ローンの借入先への相談などをして、月々の支払いが軽減できるかなどを相談してみましょう。

レベル2:滞納が数カ月続いてしまっている場合

既に住宅ローンの支払いが滞納してしまっている方は、まず借入先へのリスケジュールの相談・検討をしてみてはいかがでしょうか?しかし、リスケジュールが有効でない、もしくはリスケジュールができない場合もあります。そんなときは任意売却をすることも視野に入れていきましょう。

レベル3:競売通知が来てしまったら

もし競売通知が来てしまったら、任意売却もすることが難しいと考える方もいるのではないでしょうか?ですが、保険会社を説得するなどして、裁判所に競売を取り下げる申請をしてもらえれば、任意売却ができる可能性は残っています。しかし、この交渉を債務者自身が行うのは大変困難なため、信頼できる任意売却専門業者を頼ってみることをおススメします。

任意売却の事例とは?

住宅ローンが苦しくなってきたけど、任意売却をするのは…、と考えている人もいると思います。ここでは実際に大阪で任意売却を行った方の事例を紹介。事例を見ることで、少しでも任意売却をすることによる、新しい可能性を模索するための参考になれば幸いです。

住宅ローン滞納から任意売却までの流れ

住宅ローンを滞納したら即座に不動産が差し押さえられて競売に……となるわけではありません。滞納後、いくつかの段階を踏んで、それでも状況が改善されない場合に差し押さえや競売が執行されます。

以下は住宅ローン滞納後の流れとなっており、まだ任意売却が可能な段階です。自分がどの段階なのかを確認し、任意売却を検討する材料にしてくださいね。

  1. 来店依頼
  2. 催告書
  3. 督促状
  4. 期限利益の喪失通知
  5. 代位弁済通知
  6. 債権回収会社へ移行のお知らせ

来店依頼

住宅ローンを滞納していると、金融機関などから面談を求める来店依頼の通知が来ます。

面談は生活や金銭の状況を確認したうえで今後の返済についての話し合いを行うものですので、返済期日や毎月の返済額の調整等に応じてくれる可能性もかなり高い段階。

任意売却も問題なく進められることが多いため、この段階できちんと来店して金融機関との話し合うことで、双方にとって負担の少ない選択ができます。

催告書

面談依頼を無視していたりローンや税金の滞納が続いたりしていると、「期日までに支払いがない場合には法的手続きに移行します」といった内容の催告書が届きます。

まだ返済期日や毎月の返済額の調整、任意売却などが可能な段階ではありますが、催告書を無視し続けているとそれらは難しくなっていきますので、早めに何かしらの手を打つようにしましょう。

督促状

催告書の期日までに支払いがされなかった場合、督促状という形で再び催告が行われます。

これは最終通告のようなもので、督促状の後からはさまざまな法的手段を取られるため、任意売却すら難しくなることも。放置すると、競売となる可能性が濃厚です。

督促状の段階であればまだ何かしらの手を打つ余地がありますので、早めの対応をおすすめします。

期限利益の喪失通知

住宅ローン滞納が3〜6ヶ月続いている場合にくるのが、契約違反を知らせる期限利益の喪失通知。

期限利益とは、民放で定められている債務者(借り手)側の権利。通常、住宅ローンを支払う側はあらかじめ定めた期限内にローンを返済すれば、それ以上のペースでの返済を求められることはないというものです。期限利益を失うと、債権者(貸し手)側からの一括返済の要求にも応じる必要が出てきます。

この通知が届いた後は、返済の先延ばしはできない状況。競売が目前に迫っています。精神的重圧も大きく正しい判断ができないことも多いので、任意売却専門機関に相談するようにしましょう。

代位弁済通知

代位弁済通知は金融機関が保証会社にローンの一括返済を請求したことを知らせる通知です。

代位弁済通知が届いた後は、金融機関ではなく保証会社から代位弁済金の返還を求める催告が行われるようになります。

債権回収会社へ移行のお知らせ

ローンや代位弁済金が支払われないために、債権回収会社に債権の回収や競売の申し立て等を依頼した旨を知らせるのが債権回収会社へ移行のお知らせです。

差し押さえや競売の執行は秒読み段階ですので、一刻も早く任意売却専門機関に相談するようにしてください。

固定資産税催告書

土地や建物の所有者が支払う「固定資産税」は、1月1日時点での所有者に納税義務が生じます。

固定資産税を滞納すると「固定資産税催告書」が届きますが、滞納金額が多くなると給与や自宅を差し押さえられてしまうことも。納税が難しい場合には分割支払いなども可能ですので、担当役場に相談してみてくださいね。

また、無事に任意売却を終えて所有権が移転した場合でも、売却した年の固定資産税については納税の義務があります。任意売却では所有権移転日以前は旧所有者、移転日以降は新所有者の負担として固定資産税の日割り計算を行い、決済時に清算を済ませることがほとんど。ただ、正式な納税義務者はその年の1月1日時点の所有者ですので、日割り計算で出した金額を買い手から受け取り、売り手側の名義で固定資産税額を納める必要があります。

差押書

税金などを滞納していると、債務者が滞納金を回収するための手段として「差押」が行われます。差押では、給与から税金の滞納分が差し引かれたり、特定の財産、特に不動産の売却が禁止されたりします。

差押になってしまった場合でも債権者から差押取り消しの合意が得られれば任意売却を行えますが、滞納額が高額な場合などは差押取消の合意が得られないこともありますので注意が必要です。

競売開始決定通知

競売の申し立てが裁判所に認められると「競売開始決定通知」が届きます。

競売開始決定通知を受け取ってから1ヶ月以内に、裁判所は競売に向けて動き始めます。不動産の調査や物件・周辺の写真撮影などを終えたのち、3〜4ヶ月程度で不動産情報が「競売物件」として新聞やインターネットなどで一般公開されることになります。

ただし、競売開始が決定した段階ではまだ任意売却が可能なケースもあるため、諦めないようにしましょう!とはいえ、任意売却ができるのは残りわずかな期間ですので急いで専門機関に相談してくださいね。

期間入札決定通知

入札日程が決定すると「期間入札決定通知」が届きます。

入札日が近くなると競売に応じてもらえないケースがほとんど。また、入札は取り下げることができないため「入札が実査された=立ち退きが決定した」ということになります。

期間入札決定通知が届いた直後、入札日までまだ日があるときは任意売却に踏み切る最後のチャンスです。入札日が近くなる前に、早急に相談をするようにしましょう。

大阪のおすすめ任意売却業者5選

住宅ローンの支払いが滞ってしまったり、支払いが厳しくなってきたときは、すぐに任意売却専門の業者へ相談しましょう。状況次第では、今の家に住み続けることも可能です。大阪で信頼できる業者をご紹介いたします。

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