大阪のおすすめ任意売却業者5選

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任意売却の流れ

住宅ローンが払えない際に行う任意売却の流れを、専門業者に依頼した場合の一例として、時系列に沿ってご紹介していきたいと思います。

任意売却の流れとは

債権者からの督促を無視していると勝手に事態が進んでいく競売とは異なり、任意売却は債務者が自発的に行動を起こす必要があります。しかし債務者個人ですべての手続きや交渉を行うことは大変困難で現実的ではありません。それ故に、任意売却専門業社への依頼が賢明と言えます。

では、任意売却専門業者に依頼した場合の一例としてご紹介していきます。

【1】任意売却専門業者の選定&相談

リサーチなどを基に業社を選定し、内容を正直かつ詳しく話してください。物件の種別や所在地、借入先の金融機関名、現在のローン残高、滞納状況、今現在の生活状況など、内容が詳細であるほど業者側も迅速かつ適切な対応ができます。またこの段階で親身さや信頼性が感じられなければ、業者の変更も視野に入れるべきです。

【2】物件の調査と売却プラン作成

上記の相談内容を基に、地域の価格相場や過去の取引事例なども参考にしながら、最適と思われる売却方法やスケジュールなどが提案されます。またこの段階で債務者の内諾も得ておくのが一般的です。なお、競売の場合とは違い、物件調査の際は近隣にバレないような配慮もしてもらえます。

【3】専任媒介契約の締結

提案された売却プランニングに同意できたら、専門業者と専任媒介契約を結びます。この契約により、業者は債権者の正式な代理人として、債権者/抵当権者と任意売却についての交渉が始められるようになります。

【4】債権者/抵当権者との交渉

専任媒介契約に基づき、任意売却専門業者は債権者/抵当権者と交渉を重ねます。販売価格、販売期間、諸費用の負担等を話し合い、また正式に任意売却への同意を得てもらいます。良心的な業者なら、交渉の経過について随時報告してくれます。

【5】販売開始~購入者決定

不動産業者間のデータベースへの登録、不動産情報ポータルサイトへの掲載など通常の不動産と同様の販売活動を開始。購入希望者が見つかったら、諸条件を踏まえ購入者として適切であるかを審査し、適切と判断できれば、次の段階へ進みます。

【6】債権者から最終的な同意を得る

債権者に、債務の返済や売却に関わる諸費用、管理費や税金等の滞納金、仲介手数料や引越し費用等、売却代金をどのように割振るのかを具体的な金額を提示しながら交渉し、任意売却への最終的な同意を得ます。

【7】売買契約の締結

買い手の方と売買契約の締結。基本的には締結後に、購入者の方に引越しの準備をしてもらいますが、任意売却の交渉内容によっては、退去まで一定期間を設たり、あるいはリースバック契約を結ぶという場合もあります。また、この段階で手付金を受領し、債務者の引越し等の費用に充てることも可能です。

【8】不動産引渡しおよび代金決済

売買契約締結後、通常約1ヵ月~1ヶ月半後に代金決済が行われます。その際に残代金の受領、債務の返済、抵当権の解除、不動産の引渡し、諸費用や引越し費用の支払いなども行われますが、退去期間猶予やリースバックの場合などはこの限りではありません。

以上が任意売却の流れの一例になります。業者によっては差異があったり順番が前後する場合もあります。またこれらの過程はおおよそ2ヶ月~6ヶ月の時間を要しますが、任意売却であればその期間中は売却予定の物件に住み続ける事が可能です。

 
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