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任意売却の流れ

住宅ローンが払えない際に行う任意売却の流れを、専門業者に依頼した場合の一例として、時系列に沿ってご紹介していきたいと思います。

任意売却の流れとは

債権者からの督促を無視していると勝手に事態が進んでいく競売とは異なり、任意売却は債務者が自発的に行動を起こす必要があります。しかし債務者個人ですべての手続きや交渉を行うことは大変困難で現実的ではありません。それ故に、任意売却専門業社への依頼が賢明と言えます。

では、任意売却専門業者に依頼した場合の一例としてご紹介していきます。

任意売却専門業者の選定&相談

【売却者】

任意売却は、債務者が任意売却専門業者を探すところからスタートします。任意売却専門業者であればどこでも同じと思われがちですが、そうではありません。それぞれの知識や実績、スタンスは異なります。インターネットなどを活用して、自分に合っている任意売却専門業者を探しましょう。気になるところが見つかったら、現在の状況を説明します。

【任意売却専門業者】

相談を受けた任意売却専門業者は、専門知識を有する相談員などが対応します。最初に行うのが、現状の把握と任意売却の概要、流れ、メリット、デメリットなどの説明です。併せて、任意売却専門業者のスタンスなどを教えてくれます。

以上が最初のステップです。現時点は相談のみなので、依頼をしなければならないわけではありません。親身さや信頼性を感じられない場合は、他の業者に依頼することができます。業者との相性を判断するため、メールや電話での相談より会社を訪問して相談することを勧められることが多いようです。

物件の調査と売却プラン作成

【売却者】

続いて、任意売却専門業者の相談員に、現在、置かれている状況を説明します。ポイントは、詳しく正確に話すことです。具体的には、物件の種別や所在地、借入先の金融機関、現在のローン残高、月々の返済額、滞納状況、生活状況、今後の希望などを説明します。苦しい心の内を明らかにすることは辛いですが、問題を乗り越えるための重要なステップです。相談員が必要とする情報を、正確に提供しましょう。

【任意売却専門業者】

売却者からの説明を受けて、相談員は売却プランの提案、スケジュールの説明を行います。実現可能であれば、売却プランは債務者の希望に沿ったものとなります。このまま自宅に住み続けたいなどの希望があれば伝えておくと良いでしょう。並行して行われるのが物件の調査です。地域の価格相場や過去の取引事例、さらには自宅を訪問して価格を査定します。価格査定を誤ると、債権者の同意を得られず競売になることや残債が多く残ることがあるのでとても重要なポイントです。最近では、債権者自らが販売価格を決定することもあります。

専任媒介契約の締結

【売却者・任意売却専門業者】

相談員から提案を受けた任意売却プランに納得できたら、売却者と任意売却専門業者は媒介契約を結びます。契約締結に費用はかかりません。媒介契約とは、不動産業者などに物件売却の仲介を依頼するときに結ぶ契約です。媒介契約は、専任媒介契約となることが多いようです。債権者が希望するからです。専任媒介契約の特徴は、売主が他の不動産業者などに重複して物件売却の仲介を依頼できない点です。任意売却を締結したことをもって、正式に任意売却がスタートします。

債権者/抵当権者との交渉

【売却者】

債権者などとの交渉は、任意売却専門業者が中心となり行います。売却者は、任意売却専門業者からの報告を待ち経緯を見守ります。交渉の進展により、物件の売却方法や売却期間、残債の返済方法(任意売却後に残った債務)などについて確認を行います。わからない点などは、納得できるまで説明を求めましょう。あやふやにしていると、任意売却後に希望と違ったとなることがあります。

【任意売却専門業者】

任意売却を実現するには、全ての債権者などの同意が必要です。一人でも同意を得られない場合、競売へ進む恐れがあります。任意売却専門業者は、全ての債権者から同意を得るため債権者などと交渉を重ねます。具体的には、販売価格・販売期間、残債の返済方法、諸費用の負担などを調整します。交渉の進展状況は、随時、債務者へ報告が入ります。

販売開始~購入者決定

【売却者】

不動産の販売活動も、任意売却専門業者が中心となり行います。販売活動の状況は、媒介契約の内容などに基づき報告を受けられます。債権者などとの交渉と同じく、任意売却専門業者からの報告を受けつつ経緯を見守ります。今の家に住み続けたいなどの希望がある方は、リースバック方式や買戻しなどの提案を受けると良いでしょう。

【任意売却専門業者】

個別の状況に合わせて販売活動を行います。価格を優先できる場合、時間を優先させなければならない場合などにより販売方法は変わります。具体的には、広告・新聞・インターネットなどを活用して販売活動を進めます。基本的に、通常の不動産売却と変わるところはないので、広告・新聞・インターネットに掲載しても任意売却とわかることはありません。心配な方は、詳細を伏せて情報を公開することも可能です。購入希望者が見つかれば、債権者から合意を得られるように条件面の打ち合わせをします。問題がなければ次の段階へ進みます。

債権者から最終的な同意を得る

【売却者】

任意売却専門業者が、債権者から最終的な同意を得るため交渉をします。売却者は情報提供や意思決定などを行います。

【任意売却専門業者】

債権者から最終的な合意を得るために交渉します。具体的には、購入申込書と売却代金の割り振りを記載した売買代金配分票を提出して債権者から同意を得ます。ポイントは、売買代金の割り振りに、仲介手数料や抵当権抹消費用、税金や管理費などの滞納金、新居への引越し費用などが含まれていることです。つまり、売却代金で住宅ローンを返済するとともに売却にかかる諸費用や滞納金、引越し費用なども支払います。債権者から最終的な同意を得られれば、残債を除きクリアな状態で新生活を始められます。

売買契約の締結

【売却者】

売却者・買主・債権者の合意が得られれば売買契約を締結します。契約締結前に、購入希望者と引越し時期(引き渡し時期)などの最終調整を行います。任意売却専門業者がサポートしてくれるのでアドバイスなどに従うとよいでしょう。交渉内容によっては、退去まで一定期間を設けることやリースバック契約を結ぶこともできます。この段階で手付金を受け取り、売却者の引越し費用に充てることも可能です。

【任意売却専門業者】

売却者・購入希望者の間に立ち、引越し時期などの調整を行います。条件が固まれば、専門家の手により契約を締結します。

不動産引渡しおよび代金決済

【売却者】

不動産を引き渡す前に引越しを行います。代金決済が行われるのは、通常、売買契約1カ月後から1カ月半後です。その際に、残代金の受領・不動産の引き渡し・債務の返済・抵当権の解除・諸費用・引越し費用の支払いなどを併せて行います。つまり、売買代金の清算と不動産の引き渡し前に引越しを済ませます。リースバック方式や退去猶予期間を設けている場合はこの限りではありません。

【任意売却専門業者】

必要に応じて、引越しのサポートを行います。売買代金の清算と権利書などの引き渡しは、購入者が借り入れを行う金融機関に売却者・購入者・相談員・債権者・司法書士などが集まり行います。

任意売却後の手続きとサポート

【売却者】

自宅の売却価格が住宅ローンの残債を下回る場合、残った債務を支払う必要があります。返済金額は、事前の交渉で売却者でも無理なく支払える額になることが多いようです。失業などで月々の収入がない場合などは、転職活動や職業訓練など経て収入を確保します。収入を確保できない場合は、生活保護や自己破産を申請することがあります。

【任意売却業者】

任意売却業者の中には、任意売却後も必要なサポートを行ってくれるところがあります。具体的には、再就職の支援、生活保護申請のサポート、弁護士による自己破産の相談などを行っているところがあります。また、債務問題が原因で離婚される方に向けて離婚調停などのサポートを行っている専門業者、精神的な負担が大きな方に向けて専門家による無料のカウンセリングなどを行っている専門業者などもあります。任意売却にまつわる様々なトラブルを解決できるサポート体制が整えられているので、任意売却専門業者に相談すればスムーズに新生活を始められます。

以上が任意売却のおおまかな流れです。ケースにより異なりますが、任意売却専門業者への相談から新生活がスタートするまで2カ月~6カ月程度はかかります。全体の流れは、利用する任意売却専門業者や任意売却の進め方などにより前後することがあります。ちなみに、任意売却を進めている間は、売却予定の物件に住み続けることが可能です。任意売却が成立すれば、これまでと変わりのない生活を送りつつ新生活をスタートできます。

資金が入るのはいつ?

任意売却をすることが決まったからといって、すぐに不動産の売却代金を受け取れるわけではありません。当然ながら、代金を受け取ることができるのは売却が確定してからです。そのため、売却ができなければ資金を得ることはできません。

一般的には任意売却をしなければならない状況に陥っている段階は早急な資金繰りが求められているので、あまりにも時間がかかるようだと困りますよね。しかし、不動産売却を経験したことがある方は少なく、具体的にどれくらいで資金が入ってくるのかわからず不安に思っている方もいるでしょう。

購入者が無事に見つかったら売買契約の凍結をします。ここでは様々な手続きが行われることになるのですが、任意売却の専門業者に依頼しているのであれば、そちらで面倒な手続きは行ってくるので心配はいらないでしょう。

任意売却では様々なステップがあるのですが、売買契約を締結して、引越しも済んでから売買代金の清算と物件の引き渡しとなるケースが多いです。一般的な流れとしては通常の不動産の売却と変わらないので、心配はいらないでしょう。

引っ越しのタイミング

ここで気をつけておかなければならないのが、必ずない客が決まってから引っ越した方が良いということ。任意売却ではうまくいけば債権者から引越し代金を受け取ることができます。 しかし、売却が決まる前に引越しを済ませてしまうと、「売却決定前に引っ越したんだからそれくらいの余裕はあるんだな」と思われて引越し代金を負担してもらえない可能性も出てくるのです。

それから、引越し代金を債権者が負担してくれる場合でも支払は決済の後になるため、一時的にでも自信で引越しの費用を用意しておかなければなりません。この点は気をつけておきましょう。

注意すべきこと

任意売却で不動産を売却する場合、ただ単に「納得のいく金額で売却をする」ということだけでなくても1つ考えておかなければならないことがあります。それは、売却した代金をすべて返済にあてたとしても、住宅ローンが残ってしまう場合です。

こういった場合も残りの返済をしていかなければならないわけですが、そこではローンの返済期間や毎期の返済額などについてもう一度話し合いをし、ムリのない金額で返済できるように状況を整えていく必要があります。ただ、こちらの希望を金融機関側が100%受け入れてくれるとは限らないため、金融機関側から提示された条件が厳しい場合などはできるだけ不動産を高く売却できるように工夫するなどしなければなりません。

こういったことまで考えていくらで売却するのかを決めていく必要があるので、慎重に話し合いをして決めましょう。

任意売却がスムーズに進むためのコツ

任意売却が途中で行き詰まってしまったりすると、下手をすれば不動産は競売にかけられてしまう可能性が出てきます。そのため、できるだけスムーズに進められるように注意しましょう。

大きなポイントは、不動産の相場価格よりも少し低い金額で売りに出すということ。当然ながら誰でも少しでも高く売りたいと思っているはずですが、あまり金額を高く設定してまうと競売開始までに売買が決まらない可能性があるのです。

もしも売却はできなくなって競売に流れてしまえば損が大きくなるので、間違っても相場以上の価格設定にしないように気をつけておきましょう。競売にかけられた場合には基本的に引越し代金も負担してもらえません。

できれだけスムーズに進める上で欠かせないのは、任意売却業者の協力です。

実績のない業者に依頼してまうと債権者との交渉に無駄な時間がかかってしまったり、売却活動がもたついて大幅に時間が少なくなってしまう可能性もあるので、できる限り実績が多いところを選びましょう。

いかにスムーズに進められるか?というのは業者の実力によっても大きく異なるといえます。もちろん、できるだけ早めに相談することも大切です。早めに相談を済ませておければ競売までの時間も確保できるので、より高値で売れたり、高く売るための対策も取りやすくなるでしょう。

売れるまでどれくらいの期間がかかる?

専門業者に依頼をして、売却のための広告を出したからといってすぐに買い手が見つかるとは限りません。新築やかなり状態が良い中古物件でも買い手を見つけるのは簡単なことではないので、ある程度の時間がかかると思っておきましょう。

しかし、任意売却の場合は時間がかかりすぎてしまうとタイムリミットになり、競売になるため注意しなければなりません。そこで、どれくらいの期間がかかるのかについてご紹介しましょう。

まず、不動産の売却には半年から1年近くかかると思っておいてください。

ちなみに、競売が開始されるのは住宅ローンの支払を滞納し、催促状や催告状が届いてから約1年です。不動産差し押さえなどの通知が届いてからは半年程度で競売期間入札の通知が届く形になってしまうので、できるだけ早い段階で任意売却を選択するようにしましょう。

一般的には不動産の売却に半年から1年ほどかかるということは、遅くとも不動産差し押さえなどの通知が届いたくらいの時期には任意売却の手続きを始めておくのが理想的です。実際には差し押さえの通知が届く前に手続きを開始しておかないと厳しいと言われているので、押さえておきましょう。

競売開札期日の2日前までであれば任意売却は可能ですが、これには取り下げが必要となり、債権者の同意も求められます。ただ、応じてくれない可能性も高いでしょう。そのため、ギリギリになってから行動に移ると競売に移行してしまう可能性も高くなります。

販売期間はできるだけ長く取る

任意売却をする流れの中で、特に時間がかかりやすいポイントといえば、買い手を見つけるための販売期間です。

「古い不動産だからすぐに買い手が見つからないかも…」と心配している方もいるかもしれませんが、相場よりも少し低い適正価格で売りに出せばどのような不動産でも買い手を見つけること自体は難しくありません。しかし、販売期間が短いとそれだけ難易度が高くなってしまいます。

買い手が見つかるまでに数ヶ月かかるケースが多く、平均すると8ヶ月ほどかかるとされているので、これを1つの目安にしてみましょう。もちろん、すぐに購入希望者が現れ、1ヶ月以内に売却できるケースもあります。

できるだけ早く売却するためには実績のある業者を選び、効果的な方法で宣伝してもらうことも非常に大切です。業者の力が足りないと、本来ならばすぐに売れるような家でも買い手がなかなか見つからなかったり、安く売りに出さなければならない可能性もあります。

短期間での売却を成功させるために欠かせないのは業者選びだともいえるでしょう。

売却後に行わなければならないこと

任意売却が成立すれば多くの問題は解決します。ただし、全ての問題が必ず解決するわけではありません。
以下では、売却後に行わなければならないことについて解説していきます。

任意売却後の残債の支払い

解決しづらい問題のひとつとして挙げられるのが残債の支払いです。残債とは、任意売却後も残る借金(債務)のこと。

多くの場合、住宅の売買金額は住宅ローンの残高より低くなります。このことは、任意売却後も債務の一部が残ることを意味します。残債は、任意売却後も返済していかなければなりません。

住宅ローンの支払いで苦労してきた方からすれば恐ろしい話ですが、月々の支払い額は任意売却前より軽くなることがほとんどです。任意売却専門業者が債権者と返済額の交渉を行ってくれるからです。債権者も売却者が返済に苦労していることを理解しているので、これまでより軽い返済額になるように配慮してくれます。売却者の収入状況や残債などにより異なりますが、月々の支払い額は5000円~30000円程度におさまることが多いようです。よって、残債を返却しなければならないからといって大きな心配はありません。

返済のための収入を確保

失業などで収入がない方は、再就職を目指すことになります。残債と毎月の支払いを行っていかなければならないからです。再就職を目指したい方は、ハローワークで相談するとよいでしょう。雇用保険に加入していた方であれば、失業保険を受給できる可能性があります。詳しい条件については、任意売却専門業者やハローワークの窓口で確認できます。

何かしらの理由で就職することができない方は、生活保護を受給できる可能性があります。再就職先が見つからない方も、就職活動を積極的に行っていることを証明すれば受給できることがあります。申請はお住まいの地域を管轄する福祉事務所の生活保護担当で行えます。申請が認められれば、家族構成や年齢、収入などに応じた健康で文化的な最低限度の生活を送れる生活保護費が支給されます。

任意売却後も残債の返済は必要になりますが、経済状況に応じた返済額になることが多いとされています。安定した仕事についている方は生活が楽になるはずです。収入が少ない方や失業した方は転職活動などを行うことになりますが、任意売却専門業者がサポートしてくれるので任意売却前より状況は好転しやすいでしょう。

大阪のおすすめ任意売却業者5選

住宅ローンの支払いが滞ってしまったり、支払いが厳しくなってきたときは、すぐに任意売却専門の業者へ相談しましょう。状況次第では、今の家に住み続けることも可能です。大阪で信頼できる業者をご紹介いたします。

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