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メリットとデメリット

住宅ローン滞納の解決策として任意売却を行なう場合の、メリット/デメリットについて掘り下げて検証していきたいと思います。

任意売却のメリット・デメリットを徹底検証

住宅ローンの支払いが困難になった場合、競売を待つのではなく、様々なメリットがある任意売却を行なうべきです。ただし、任意売却にはデメリットや注意すべき点も存在しています。これらの点を事前にしっかり踏まえた上で事にのぞむべきです。

任意売却のメリット

持ち出し金は一切不要

不動産会社への仲介手数料や抵当権抹消費用、管理費・修繕積立金(マンションの場合)・固定資産税・住民税の滞納分などの費用が債権者より支払われるため、経済的負担が軽減。

任意売却でも、不動産会社へ支払う仲介手数料、登記費用などの諸費用は掛かります(管理費や固定資産税などを滞納している場合、これらも支払わなければなりません)。

一般的なケースで、諸費用は売却額の3~5%になるといわれています。

通常の取引と任意売却の違いは、これらの費用を売却したお金から支払えること。経済的な負担を感じず売却を進められます。

より適正価格に近い価格で売却可能

物件の所有者・担保権者・買主の間で売買価格を交渉できるため、競売のように買い叩かれることなく、より市場価格に近い値段で売却できる余地があります。

これに対し、競売は裁判所を通した強制的な売却です。その価格は市場価格の7割程度になるといわれています。より良い価格で売却できる可能性がある点は任意売却の大きなメリットです。

引越し費用や当面の生活費なども捻出可能

競売の場合はこれらの費用は一切認められないのに対し、任意売却ならば債権者と交渉することによってこれらを捻出することもできます。

捻出できる可能性のある引越し費用は最高で30万円です。実際の金額は、交渉により決まるので信頼できる任意売却業者に任せることが重要です。

出典: 一般社団法人全国住宅ローン救済・任意売却支援協会:任意売却のメリット

プライバシーの秘匿も可能

競売の場合、裁判所のホームページや業界紙などに情報が掲載され、当局による現地調査なども行われます。一方、任意売却の場合は当事者間でのみ交渉するのでプライバシーを守ることができます。

また、通常の不動産売却と同じように販売活動が行われるので、住宅ローンの滞納などを周囲に知られることはありません。

残った借金は分割返済も可能

債権者と債務者の交渉により、債務者の収入状況や生活状況を鑑みた、現実的な返済方法を選択できます。収入の差押えなどは、よほどでない限り行われません。

交渉により、月1万円以下の返済額におさまることもあります。

そのまま住み続けられる可能性(リースバック)

親兄弟や親戚、理解ある投資家などに買い取ってもらい、賃貸住宅として家賃を支払う形で住み続けるリースバック方式も可能。競売の場合は、ほぼ間違いなく強制退去となります。

リースバック方式を利用する場合、将来的に子どもが家を買い戻すことなども可能です。リースバックを利用できないケースでも、任意売却であれば引越し時期を相談することは出来ます。

専門家に依頼することで、手続きによる負担を軽減

様々な調査や、売却する物件の査定、任意売却の後に残るローンの債務の返済金額と返済条件の交渉などが依頼できるので、一般人には難しい手続きから解放されます。。

任意売却のデメリット

債権者の同意が必要

金融機関の方針や債務者の不誠実な対応などで任意売却の申し出を拒絶されることも。滞納してしまうにしても誠意ある説明などをしておくべきです。

保証人の同意も必要

ローン滞納物件に連帯保証人などが付いている場合、保証人の同意が必要。同意を得られない、保証人が行方不明で見つからないといった場合もは競売となってしまいます。

価格の折り合いがつかない場合

売買価格と債権者の求める金額に開きがあり、く折り合いがつかない場合には、債権者が任意売却を許可しないケースも。

業者の能力や不手際に関するリスク

業者の選択を誤ると、希望価格で売れない、時間切れで競売、取られなくても良い保証人の財産まで取られる、不要な自己破産をさせられるケースも。業者選びの際は、実績や経験、親身さなどを慎重に判断すべきです。

任意売却はこんな人におすすめ

以上の通り、任意売却にはメリットだけでなくデメリットもあります。検討している方は、自分にとって適しているかよく考えてから選択しましょう。参考に、任意売却が向いていると考えられる方を紹介します。

物件を高く売れそうな人

任意売却のメリットといえるのが、市場価格に近い価格で売却できる可能性があること。この点が、市場価格の7割程度におさまることが多いといわれる競売との大きな違いです。良い価格で売却できる理由は、通常の不動産と同じように販売できるから。時間をかけて多くの消費者に情報提供できるので、良い価格で売却できるのです。

任意売却と競売を比べると、売却価格に3割程度の差があります。金額差は、物件の価格が高くなるほど大きくなります。このことから任意売却は物件が高く売れそうな人にオススメといえるでしょう。

同様に、多くの消費者に情報提供できるので、人気が高い物件を所有している方にも向いているといえます。希望する価格で買い手を見つけやすいからです。これらに当てはまる方は、任意売却を検討するとよいかもしれません。

査定額がローン残債より高い人

不動産の査定額がローン残債より高い人も任意売却に向いています。任意売却により、すべてのローン残債を返済できる可能性があるからです。抱えている問題を迅速に解決する手段になり得るといえるでしょう。

ただし、任意売却を本人の一存で進めることは出来ません。債権者の同意を取り付ける必要があります。基本的に、債権者が少ないほど同意は取り付けやすくなります。

債権者が複数いる方は交渉が難航するかもしれませんが、査定額がローン残債を上回るのであれば粘り強く交渉する価値はあります。交渉力のある任意売却業者などに相談すると良いでしょう。

マイホームに住み続けたい人

任意売却で見逃せないメリットが、通常の不動産取引のように購入者を選べることです。強制的に売却が進む競売と異なる点です。このメリットを活かせば、投資家や親族などに物件を買い取ってもらって、賃貸住宅として住み続けることが出来ます。

さらに、将来的に家族により買い戻すことなども可能です。自宅に住み続けなければならない理由がある方や自宅に強い思い入れがある方などにも、任意売却はオススメです。

大阪のおすすめ任意売却業者5選

住宅ローンの支払いが滞ってしまったり、支払いが厳しくなってきたときは、すぐに任意売却専門の業者へ相談しましょう。状況次第では、今の家に住み続けることも可能です。大阪で信頼できる業者をご紹介いたします。

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